【理財達人邱沁宜】前進海外當包租婆好嗎?


三十出頭的李家姐妹花是快樂單身的小資女,每年固定三次國外旅遊, 幾乎都選擇去購物天堂曼谷。但今年她們不只是去逛街,而是邊逛房子,終於在八月份下定決心,用辛苦掙得的存款,合資買下位於曼谷精華地段兩間百貨商鋪,朝商鋪包租婆夢想邁進。


姐妹花本來就超愛曼谷時尚設計風,讓兩人眼神bling更放閃的是,兩間加起來總價還不到七百萬台幣,這在台北別說買店鋪了,連買一個小窩都是不可能的任務。房仲還保證前三年租金報酬率18%,等於租金前三年就可以進帳126萬。
另外這個逛屋團聲勢就更驚人了,六位粉領上班族近三個月已經去日本三次,不但是因為日幣狂貶讓大家越買越用力越開心,各家房仲狂推日本購屋物件,租金報酬率動輒7%、8%,甚至超過10%,更讓眾美女心動極了。這一陣子輪流休假瘋狂到日本看房子,姐妹們已經決定再等兩個月拿到年終獎金,就要一起正式晉升為日本包租婆。


姐姐妹妹出國旅遊不再只是消費,還想投資把錢賺回來,觀念和行動可喜可賀。先看正面回報,日本和泰國確實都有投資誘因,曼谷除了不斷進行大型基礎建設和新賣場的開發,還有一個長期的交通大利多,由中國鉅額投資興建,從南寧綿延中南半島後再經曼谷到新加坡的泛亞鐵路即將動工,沿途經過的車站附近房價勢必會跟著水漲船高。而日本這一波的貶值,讓購屋成本和二年前相比等於便宜三成,加上2020奧運題材,市場期待租金收入和價差的雙利多。
不過,別忘了投資一定有風險,而且鐵律是高報酬一定伴隨高風險。在這波國外購屋熱中,妳會看到很多很不可思議的數字,甚至是保證出租且報酬率8%以上,保證原價買回,但請永遠記得,投資沒有保證獲利這回事,越多誇張的保證,往往有越多的陷阱,魔鬼就藏在細節裡,像是保證出租是不是只有前幾年等等,也要注意建商房仲的信譽紀錄,小心不肖商人吸金後就撒手不管。至於姐妹花投資的店鋪得留心商場的整體規劃,曼谷也不是每間百貨公司都賺錢的。


另外務必要了解當地民眾的購屋習慣,買賣屋稅賦,及實質淨投報率。例如,在台灣中古屋還是很有價值,但在泰國和日本,當地居民普遍不太愛買中古屋,除非是極精華地段。日本很多投報率10%的房子,其實是太舊總價低,才拉高投報率,轉手困難有時連當地日本人都不想買,如果地點太偏,租不出去就更麻煩了。日本房東要負擔的成本還包括一開始的一個月仲介費,每個月6%~10%管理費,房子修繕金,大樓管理費等,算下來淨投報率可能只剩3%不到。另外兩國變數還包括泰國的政局安定與否,及日本匯率走勢等。
出國消費要精打細算,出國買屋更要做足功課喔。搞懂數字,仔細評估投資的目的風險,才能成為真正快樂的海外包租婆。



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邱沁宜

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